别看上半年三四线城市楼市成交活跃、房价也屡创新高。但是，易居房地产研究院报告显示：一二线城市成交持续低迷。2018年上半年，20城二手房累计成交约63.5万套，同比下降20%。从成交量角度分析，一线城市最低迷，4个一线城市中有3个量能度为负值。

对此，有专家表示，2018年上半年，一线城市仍然成交疲软，二线城市受到人才引进、摇号购房等政策影响，成交量较2017年下半年有所回升，但仍低于近6年的平均成交水平，更是明显低于本轮周期最高峰值2016年，可见一二线城市二手房仍处于调整趋势中。

实际上，现在一二线城市的二手房市场成交量处于下行趋势已经非常明显。以一线城市广州为例，房地产市场受到多轮调控，其二手房市场自2017年9月份一直处于比较疲软的状态，月度成交量均要低于2012后以来的平均成交量。后续来看，在当前房地产调控持续高压的背景下，预计成交量仍将处于较低水平。

与广州同属一线城市的北京二手房市场，在5月份成交量创下近期新高后，进入6、7月份后就开始降温。之前的成交量反弹，主要是去年“3·17新政”之后，北京房价明显回落，一年累计跌幅约17%。

之前北京二手房价经历一波调整后，于是激发了前期积压的购房需求在上半年集中释放。不过，这样需求释放动能有限。不仅无法推高房价，而且7月份后，北京二手房日成交量回落至800套以下。

同时，二线城市的二手房成交量也不容乐观，以成都为例，在经历了多次调控后，年初以来成交量已经出现回落，随着调控效果的释放，6月份成交量迅速下滑，环比下降近40%。预计下半年调控将继续发酵，成交量将出现较有显的降温。

对此，我们认为，随着今年5月份，20城二手房均价同比涨幅有所扩大后，各地相继出台不同程度的调控政策，预计后续一二线城市二手房成交量将继续下滑，重新回落至历史成交低位区域，而房价则会呈现稳中有跌的情况。

现在问题是，上半年大城市二手房成交呈现低迷状态，背后说明了啥呢？

过去之所以调控每次都效果不彰，除了调控政策半途而废之外，还有一些人通过“假离婚”、“企业购房”、“人才落户”等手段骗取购房资格，而现在投机者无法再钻空子，二手房市场就会出现“量价齐跌”的情况。

再者，大城市房地产会出现房价和成交量将出现交替下跌的情况。就是先是受到房地产调控，房价出现了一定幅度的下跌，随后就会有一批购房者入市炒底，而当这种积聚量能集中释放后，房价又会再下一城，之后又会有一批购房者进入购房。

也就是说，未来大城市房地产可能呈现：先成交量下滑，再房价跌，然后抄底购房者入市，成交再反弹，待需求释放完毕后，房价又开始阴跌。像之前希望的房价出现大起大落的可能并不大，成交量和房价轮流下跌概率很大。

最后，随着全国整体信贷环境的收紧，购房者的房贷成本在上升，。下半年一二线城市二手房成交量再难有大幅反弹的可能，而且下半年二手房价跌势可能较上半年有所放大。

尽管上半年三四线城市房价引领全国，但一线城市房地产却呈现“量缩价跌”态势。而二线城市因受到房地产调控的影响，多数城市房价得到控制，二手房成交持续萎缩。

展望下半年，随着房贷利率的持续走高，投机性需求受到压制。未来一二线城市二手房无论是成交量，还是房价都会出现一定程度的调整，稳中有降将是大概率事情。

作者：张平 来源：不执着财经

2018-07-30