2018年，山东威海市房地产市场大热，房价大涨（图片来源：Getty Images）

一线城市房地产市场回归常识，在政策、土地、房企和需求的重压之下，原形毕露。

刚需向死而生，改善降低要求，有钱人想尽一切办法购置豪宅。中房网数据显示，2018年6月，上海二手房成交15500套，环比下降3.45%，一手住宅稀缺，成交环比下降24%，二手房成交量上升到一手房的2.86倍。从二手房整体来看，学区房、改善房成交稳定，千万级豪宅由于一手房减少，销量不降反升。

广州中原研究发展部的数据显示，2018上半年，广州传统豪宅板块珠江新城和滨江东板块二手房成交均价分别为85013元/平米、53520元/平米，同比涨幅高达21%和20%。地段好、景观丰富、配套成熟的豪宅价格居高不下，一线城市被挤压的是刚需和部分改善。

我爱我家数据显示，6月北京二手房买房周期明显拉长。成交的二手房中，房源平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次/套，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次/人。

北上广深第一次遵循了经济学常识，资产流动性减弱，只能折价出售，挂牌的房源，不降个一二十万，根本没人来看房。

一、一线城市冻结 三四线寒流未到

一线城市房地产的寒流还没有传导到新一线和三四线，房价涨幅榜被大批三四线城市占领。

根据中国房价行情网数据，以2018年6月，房价同比、环比涨幅前35城市，以及房租同比、环比涨幅前35的城市为样本，进行数据筛选。其中多次出现的城市有24个，排名前五的分别是攀枝花（4次）、威海（4次）、甘孜（3次）、防城港（3次）和三亚（3次）。

之前已经分析过攀枝花，这一轮棚改的受益城市，从基本面来看，楼市没有后续动力。

根据官方数据，2018年1月到4月，当地商品房销售面积66万平米，同比增长39%，住宅销售5949套，外地人购房占比51%，同比增长48%。

享受房价上涨的外地投资客，既没有为当地带来税收就业，也没有带来常住人口增长。根据统计公报，从2013到2017年，攀枝花常住人口从123.33万人增长到123.61，仅增加0.28万人，在2014年出现负值。

房企没有收手，还在大量拿地，透支房价涨幅。2018年5月初，攀枝花出让三宗地块，R14号宗地和R16号宗地被成都金科以7000万元（成交单价134.6万元/亩）、4.3亿元（成交单价163.3万元/亩）拿下，H23号宗地被西昌领悦地产以11.7亿元拿下，成交单价417.6万元/亩，成为新地王。

一二手房价涨、房价租金涨，攀枝花楼市已经被透支太多。后台一位檀香说，攀枝花劳动力成本很高，体制内工人很多，主要围绕着攀钢转，和东北部分老国企一样，攀钢从2007到2014年大量使用劳务工，说白了就是降低成本，背后是不断巨亏的无底洞。

没有人口流入，没有扎实的产业基础，没有抢人办法，上面的三宗地块重点打造的是花城新区，等新区建成之后，投资客退潮，谁来接盘？

二、威海房价泡沫涌出啤酒杯

威海在榜单上出现了4次，好在排名并不靠前，房价已经被政策抑制。

威海同样是这轮棚改的受益城市，大家看到棚改的威力了吧。过去一年，威海房价大涨，掀起抢购风潮，目前基本告别存量房时代，土地短缺，新房供不应求，地王频频出现，房荒蔓延。

根据中国房价行情网数据，2018年6月，威海房价环比上涨5.56%、同比上涨34.24%，6月房租环比上涨6.09%、同比上涨36.93%，在全国352个城市中，房价环比、同比涨幅和房租环比涨幅，排在26到32名，租金环比涨幅排名第8。

威海楼市的泡沫涌出杯口。气候环境适宜居住、交通便利、领导视察，基本是房产中介忽悠你的话，不可能这么快推高当地房价。

威海租金回报率目前在2.9%，处在百城样本第41位，房价在过去一年的大涨，压制了威海的租金回报率。

威海的人口增量无法支撑租金上涨。根据统计公报，威海2017年常住人口增加6300人，增幅仅为0.22%，低于青岛的0.93%，远低于全省平均水平0.59%。当地人口自然增长率连续保持15年负增长，近期二胎放开之后，本地家庭生育意愿很强，人口自然增长率由负转正，但常住人口增量很小。

2017年以来，新一轮楼市飞涨，城镇化率上升，功劳最大的是棚改。威海常住人口城镇化率从2000年的不到50%迅速提升到2017年近70%，不是因为外来人口流入，而是农村户口城市化，尤其是棚改货币化安置被运用到极致。

2018年以来，威海楼市热得发烫。

根据媒体报道，4月，恒大悦澜庭首推324套，到访客户8000组，认筹客户1000多组，认筹推盘比3：1，摇号购房，当天去化80%，剩余顶底层月内售罄。5月，项目再推160套，当日去化80%，月内售罄。6月，计划推盘200套，目前已不敢大规模推广；财信保利名著计划7月首推400多套，目前意向客户已超800组；目前经区项目开盘当日基本去化超80%，个别项目开盘当日售罄。

新房摇号，二手房和租金借势上涨，旺盛需求推动房企拿地，地王频出。

2018年5月7日，威土经挂字（2018）3-3号地块出让，华润、碧桂园、新城控股、中南、金猴、领地等10家企业参与，经历621轮报价之后，领地集团以5.03亿成功竞得高区圣海名居南侧地块，溢价率高达127%，可售楼面地价6966元/平米，刷新威海楼面单价记录。

根据房天下数据，2017年威海市土地供应面积81.1万方，创5年来新低，土地供不应求。威海高铁站区域土拍楼板价5200元/平米，周边房价11000元/平米，地价占比达47%；文登区楼板价在2250到3000元/平米，同比增加67%。文登去化周期从2013年高点90个月降到目前不足8个月。

土地向龙头房企集中，需求带动土拍，市场主力来自于改善而不是刚需，新房开始摇号，表面一片繁荣，所有人都在赌，赌自己能赶得上最后一波上涨。

三、三四线城市凭什么实现新一线城市的房价野心？

棚改政策前后不一。6月25日前后，媒体报道，棚改政策贷款从分行上收到总行，市场一片惊慌。

7月13日，住建部召开棚改吹风会，明确因地制宜推进棚改货币化安置。商品房库存不足、房价上涨压力大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

三四线棚改仍将继续，难点是怎么样在控制成本和完成度之间取得平衡。

攀枝花市国土资源局副局长余晓琴表示，截止2018年4月底，全市存量住宅面积为88万平方米，按照近3个月销售数据测算，住宅库存消化周期仅5.8个月。2018攀枝花年棚改资金总需求为103.5亿，贷款资金约82.5亿元，资本金约21亿元。截止6月初，已完成72.5亿元项目贷款合同的签订，争取上级补助资金3.01亿元、配套基础设施资金1.25亿元。

目前，攀枝花和威海热门板块的去化周期在6到8个月，以棚改加上商品房销售来计算，今年9到10月会成为关键时间节点。年底的销售压力加上资金回笼需求，届时房企库存去化如果持续下降，将面临两难，是拿地造楼，还是持币观望。

对房企来说，最好的情况是10月前布局好今年的土地和楼盘项目，9月以后，当地棚改征收接近完成，刚需实物安置基本满足需求。剩余的置换和改善类需求奔向新房，投资客加码，可以让三四线城市透支成二线城市的价格，实现新一线城市的野心。

但三四线城市缺少产业、缺少人口、缺少人才技术和资金，和新一线相比，几乎没有优势。凭什么有新一线的野心？

三四线城市的房价野心，实在太夸张了。

作者： 叶檀

2018-07-20