环京房地产市场成交量下跌90%，房价却在上涨……（图片来源：Getty Images）

毫无疑问，一个成交量急剧下跌的市场，崩盘的风险极大。

但有一个例外——环京楼市。

根据北京中原市场研究部的统计，4月份，环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/，环比上涨8%。更可怕的是，占据绝对主力的还是廊坊市区的成交，占比超过七成。

环京房地产低迷不仅是今年4月，今年前4个月，环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。与去年同期相比，香河、燕郊、固安销量降幅较大，均超过9成，廊坊市区下降85%。

看到没有，成交量下跌90%，但房价居然在上涨，在上涨……

为什么？

因为这是被限购硬控制住的，需求还在，只是得不到释放，但在地底下得到了释放。

2018年1月，有网友利用python，分析2018智联招聘全国各个城市的职位数。结论非常明确，提供职位最多的前十个城市是北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉、南京、西安、天津，北京排名遥遥领先，大学生在北京以及北京周边落户，仍然是个趋势。

其他大数据，同样显示了北京的吸引力。

5月，仲联量行发布了《中国12强：全球格局下的中国城市》白皮书，解读了12座最具未来竞争力的城市，北京、上海荣登全球城市挑战者席位，深圳和广州位于第二梯队的创业型城市，杭州作为第三梯队驱动型城市的领先者，第三梯队还包括南京、成都、天津、武汉等城市。在人才指数排名中，深圳超上海和广州，位居第二，仅次于北京。

值得一提的是，北京在教育、创新和“新一代”企业方面的表现让其他城市望尘莫及，“新一代”企业活动指数远超其他11个城市。

对照猎聘的数据，北京坐拥绝大多数国企、央企，以及跨国公司，世界500强企业中国总部近一半的数量都在北京，同时还占据了国内近一半的独角兽企业，还有专属孵化器机构与中国顶尖的科学技术中心。

大学生从职业前景考虑，首先考虑的是北京和深圳，其次是上海和广州，以及其他新一线城市，这些城市工作机会多、前景广阔，虽然房价高、物价高。但年轻的时候就得闯。

最近的天津户籍骚动，实际上反映的是北京的热度。北京生病，天津吃药。

截至5白21日，天津人才新政发布6天，落户5800余人，领取调档函2.7万多人。现在，还是有人凌晨3点排队落户，其中不少就是北漂，没办法在北京落户，就在天津落户，起码可以买房、子女可接受良好的教育、大学升学率也高，高铁相差半小时的两座城市，就这样直接套利。

不管承不承认，户籍新政带动了天津楼市的发展。

官方的央视新闻报道，5月20日，在北京一家房企工作的刘先生就曾前往天津办理落户。刘先生说，当地房屋销售人员向他表示，部分楼盘近日成交量大增，很多天津二手房业主都不卖了，甚至有楼盘销售人员说，19日一天就卖出了60多套。天津二手房捂盘惜售，用脚丫子想想就知道有多热。

环京楼盘为什么表面遇冷？

一方面限购不让买，一方面开发商惜售。

环京城市全面限购。4月底，《华夏时报》报道，涿州东高铁站周边的项目一手房价格坚挺，在2万元／平米以上，但同区域的二手房却已降到1.5万元／平米以下，两极分化明显。

此地曾是投资者的天堂。由于紧邻京广线出京的第一个高铁站，外地投资客大多瞄准这一区域，一度水涨船高，曾达到2.5万元／平米。尽管现在热情减退，房价回落，但部分楼盘仍然存在在备案价的基础上再加价等违规现象。由于一手房多，急于出手的二手房主降价以售。

成交量低迷，还跟成交量数据抽水有关，未必真实。

据《北京青年报》报道，在香河的一个开发项目，开发商对外宣传，外地人不限购，投资客户可以随便购买，最低首付20%，如果首付多，还可以拿到相应的折扣。在实际销售中，开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。

购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

这样的销售方式不是个例，被限购的项目几乎都采用了这样的方式绕道行走。这也是为什么环京每月网签量不足百套的主要原因。

明明缴了款买了房，但不能网签，从法律角度根本反映不出来房子已经出售，只有购房者、开发商、市场知道。不网签，法律风险极大，但还是有人甘冒风险，这些人显然都看好环京楼市。他们认为，过几年就可以找到人接盘，或者等三年社保缴满了，直接网签就行了。

5月12日，《中国经营报》报道，记者走访环京区域楼市，多个楼盘销售人员称外地户籍可正常买房，售楼处推出了不同程度的优惠方案，但几乎都要求全款购买，并且捆绑销售地下室。“不用担心限购问题，可以先和开发商草签合同，三年后再走网签程序。”看看，开发商还能够要求全款，还可以捆绑销售，哪里是崩盘的节奏？！

中国房地产网披露，新地产公司一名资深房产经纪人介绍，燕郊年初以来，二手房成交60套左右，大厂有2000多套，香河300~400套，固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。中介炒燕郊尤其有底气，相比环京其他地区，燕郊的土地早已开发完毕，目前几乎无一手房出售。

笔者在全国其他限购的城市看到的情况是，只要是热门城市，宁愿不办网签的购房者大有人在。房地产因此形成了地上地下两个市场。从法律意义上来说，过几年还是一手房，从市场意义上说，是已经倒卖过的二手房。

从4月开始，有传言称环京限购会松绑， 笔者认为，这种自打嘴巴的事可能性接近于零。但变相稍有放松，比如房地产从产业着手，是一定的可能性。

环京大规模的建设还在进行中，深耕京津冀产业园区建设多年的某管理层人士认为，“三年以内，北三县的产业发展将会有一个大的改观。”

房企前20强都想进入北三县拿地做产业园区，地方政府希望通过卖地换来GDP和税收，希望当地基础建设和产业迅速发展，在企业的选择上，当地政府很挑剔也很谨慎。

政府批地要求企业承诺业绩，否则原本500亩的地，分两三年给你，如果没做出业绩，可能二期就不给你地了。

期待环京房价崩盘，或者限购彻底放松的，洗洗睡吧，房价稳步小幅上升，将是长期的过程。

所以，别看成交量了，就像别看房价收入比，有的数据根本是个玩笑。

作者： 叶檀

2018-06-02