如果楼市还像以前充满投机氛围，中国经济可真就完了……（图片来源：Getty Images）

“全社会都要懂得，做生意是需要本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”这是前几天，中国经济顶层设计师刘鹤在金融防范重要会议上的一句重要讲话，所有人都应该仔细学习和揣摩。

2018年中国金融防范会议大大小小开了不下数十场，力度之大前所未有，可见金融泡沫的去化和转移已经走到了非常关键的时期。而在这个时期下，无论是中国楼市还是股市，只要和经济沾边的市场，都会进入震荡期。震荡期之下，就是老百姓财富的收割，流失与增值的战场。

其实，刘鹤这句话也正是指明了中国在目前的发展之路上的诸多问题，也揭明了接下来楼市要走的趋势。那么作为茫茫人海的一粒沙子的老百姓，在趋势中趋利避害，避免被收割财富则是最重要的事情。

1、做生意是需要本钱的

做任何生意都是需要本钱的，大国崛起也同样需要本钱，这个叫做「原始积累」。

原始积累在历史层面上讲，是通过暴力使直接生产者与生产资料相分离，由此使货币财富迅速集中于少数人手中的过程。

例如，英国早期原始积累通过侵略他国建立殖民地。而美国把这个事情做了个升级，就是通过全球化让美元成为国际通用货币，通过铸币税（印钱）收割全球其他国家的财富。当然，这只是获取原始积累最直接最高效的方式。

还有一种较慢的方式，就是通过工业革命输出生产资料。例如二战后的德国还有日本，用工业制品源源不断兑换廉价原材料来完成国家的原始积累。

那么中国呢？

从历史上看，中国没有侵略基因，在初期也不具备工业意识，好像以上条件都不满足。所以，我们走了一条非常具有“中国特色”的路，那就是依靠国内市场、人口红利、廉价劳动力完成初期资本积累。这种方式看似血腥也并不高级，但的的确确撑起了中国改革开放前20年的经济发展。

但是20后年，光依靠这种农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。

于是，深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资，从此开创了一条“以土地为信用基础，积累城市化原始资本”的独特道路。

这就是中国房价的开端。

至此以后，急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本，成千上百的城市排山倒海般崛起，无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象，从人类历史的角度观察，这样的高速增长，只能用惊叹来形容。

所以说，中国用这么短的时间比肩世界强国，成为世界第二大经济体，绝大部分因素源于一轮又一轮房价的暴涨。西方人到现在也理解不了，中国为什么可以不通过战争和强工业革命就能完成如此规模的原始积累。

然而，问题出现了……

2、借钱是要还的

急剧膨胀的土地财政给第二次原始积累打下了坚实的基础，并把所有城市成功地送进了城市化高速轨道，但代价是过度透支人民未来的劳动力。所以，现在的年轻人在买房之后，都背上了房贷，成功地获得了另外一个称号——“房奴”。

不但如此，土地财政模式还带来了很严重的社会病痛，例如，房子被变成投资品，拉大了贫富差距，占用大量资源挤压实体经济，带来了不可估量的经济风险等等。当然，很多人都明白这个道理，所以土地财政被停用过好几次，也就是每次调控政策出台封死楼市的时候。

其实2016年起步的上一轮房价暴涨，在整个历史阶段，属于第二轮原始积累的最后一波。

这次原始积累是为了《中国制造2025》服务的。但之前由于地方政府常年大力发展基建造成巨额债务黑洞，实体经济又萎靡不振，所以只能再次以去库存为由开闸放水，启动土地财政收割财富。

但这次和之前不同的是，此轮调控之期，政府不止一次地提出了长效机制，提出了房地产税。到现在为止，无论效果如何，都在不遗余力的压制房价，封盘保市。为什么呢？

因为所有人都明白，这种模式透支了老百姓太多的未来，已经是强弩之末，它不再是未来弯道超车的资本。如果以现在的国情，再按照这个幅度启动这么一轮土地财政的话，中国经济必将崩盘。

所以未来，中国楼市出现全面暴涨的概率为0，发展实体经济，落实“一带一路”，不断减轻人民负担，汲取他国财富供养被透支的人民才是重中之重。借下的，总是要还的。

3、投资是要承担风险的

创业投资有风险，股市投资有风险，甚至投资开个烧饼店也是有风险的。但中国用二十年的土地财政模式告诉了所有人，只要买房就稳赚不赔没风险，所以房地产投资是畸形的。

其实，上轮去库存的目的已经十分明显，就是为了填补地方政府债务危机，鼓励大家买房，把政府的杠杆转移到人民身上，完成第二次原始积累。但是按照目前社会居民的高杠杆率，未来将不会出现全国全面上涨的行情，那么现在的非刚需购房群众，很大一部分已经被高位套牢。

至于是哪些城市，笔者之前的文章里大都叙述过，但今天要给大家一个判断依据。

在理性市场，买一个城市的房子相当于买一个城市的股票，那么一个城市的潜力决定了这个城市的房价有没有支撑点，而且在城市化红利期是否能继续保值增长。所以，作为城市投资者，你一定要判断这个城市的潜力如何，之前二十年的原始积累用在了何处？是产业，还是基建，还是人才？

例如，上个月考察的重庆，虽之前被曝有地方债务黑洞，但它的大部分原始积累都用在了基建设施，去过重庆的人都知道这个城市的基建水平非常发达。那么再加上3000万的人口储备，只要引进大型企业，城市创富能力就会上升到一个更高的层次。而它的城市产业规划格局又和北京及其相像，人口逐步内流，多数CBD（中央商务区）的房价必然会持续上涨。

产业的重要性当然不用说，一个城市的产业决定了它的人才吸附能力。而未来谁能把握好《中国制造2025》里面的产业类别，它将稳坐一线城市的宝座。

就以互联网产业为代表的高新产业来说，一线城市中北京和深圳就完美地把握了这个时机，从而把上海和广州甩在了身后。尤其是上海，现在很多媒体都在唱空上海，说上海凉了。一是由于高新产业的失势，二是上海的排外文化相对其他一线城市较为严重，这两者都导致了高端人才逐步外流，流入北京、深圳或者是杭州等地。

还有就是人才。“百年大计，教育为先”，这句话在目前的城市战争中表现的淋漓尽致。第二次原始积累落定后，就是二线城市争天下的起点，是大家拼实力的战场。关键点在人才。

所以，大家会看到现在所有城市都在抢大学生，一是为今后产业升级做人才储备，二是让大学生们做接盘侠，用房产绑定劳动力，为城市崛起打基础。这时候例如武汉和西安这些高校数量多的城市，优势就特别明显。

至于那些要产业没产业，要人才没人才，要基建没基建的城市就别考虑了，对于他们来说，二十年的原始积累用在何处这是一个秘密。这些城市的房产投资风险真的很大，如果把家里的六个钱包都投进去，那将是一场灾难。

4、做坏事是要付出代价的

其实对于房产投资，有两类人，一种是投机客，一种是投资客，很多人都分不清楚两者的区别。

投机客通俗讲就是炒房客，短期操作，通常是由一个带头人携带巨额基金一次性购置N套房产，瞬间哄抬一个片区的房价，巨额获利后，解套抛盘给接盘侠。

他们信奉“博傻理论”，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”。只要找到愿意出更髙价格的“笨蛋”，那么自己就一定是贏家，只是赢多贏少的问题；如果没有“下家”现身的话，那么你就成了最大的笨蛋。

而投资客在于长线投资，通常购买后把房子租出去，每月都有稳定的现金流收入。把未来每一期现金流用某种贴现率（比如银行利率）进行贴现，得到的总和（即净现值）就是房子当前的价值。

总的来说，投资买的是低估，而投机买的是情绪。

例如在股票中，分析一家公司的发展前景，这叫投资；但分析消息、政策对市场情绪产生什么影响，市场会对消息、政策作出何种反应，这叫投机。说实话，投机就是做坏事儿，很多人跟风人云亦云买房，用情绪购房对赌行情是风险性极高的行为，结果很多人在被高位套牢后问怎么办？还能怎么办？花光所有积蓄、借钱撬几倍杠杆玩投机，只能自己认栽了。

但投资笔者是建议的。因为按现在的行情，老百姓投股票看不懂，投理财动不动就有人卷钱跑路了，放银行又会被通胀贬值，所以只能投资房产，至少跑赢通胀是没问题的。

“做生意是需要本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的”。刘鹤用这句话作为会议的核心思想，意在让所有人明白“种因得果，因果相报”是万物轮回的不二法门，也是中国治理的重要方针。希望在这种思维倡导下，未来的金融乱象，房地产乱象将会得到整治，所有市场都会回归理性（有信心并相信吗？）。

生活在这个时代，改变不了世界，就只能学会顺应世界的改变。城市化是趋势，新产业革命是趋势，被割韭菜充当原始积累也是趋势。

趋势不可违，就要顺势而为，尤其是在买房这件事上，早比晚强，主动比被动强，不然其他人都要跑过来割你一下，时间长了，连被割韭菜的资格都没了。

作者： 子木

2018-05-27