“南京抢，南京抢，南京抢完杭州抢；杭州抢，杭州抢，杭州抢完成都抢，成都抢，成都抢，成都抢完重庆抢。

70后急，70后急，70后急完80后急；80后急，80后急，80后急完90后急；90后急，90后急，90后急完你看着都着急。”

亲爱的朋友们大家好，刚才播报的，是近期中国楼市的最新资讯。

看到这条资讯的刚需们可能都会有同样的一个疑问：说好的“房住不炒”呢？

1、抢房何尝不是炒房？

的确，从2016年底开始，“房住不炒”就是中央对中国楼市订下的主基调，一直没改过。

它的意思已经说得非常明白了，就是“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且各地政府也都懂，房价不涨是绝对的红线问题。

然而近期无论是成都还是重庆、武汉等地，都频现抢房热潮，限购的地方有人抢，不限购的地方也有人抢。


近期，无论是成都还是重庆、武汉等地，都频现抢房热潮……（图片来源：）

之前，“五一”假期大妈是飞到海外疯抢奢侈品，而现在都改成了在国内乱飞抢购新房，也许这就叫做“消费的升级”。其实，海外买奢侈品和国内买新房是一样的，无论是免税还是限价，其本质都是打折。

拿这段时间最火热的成都高新区西苑项目来说，这个楼盘精装修的均价才是14000～16000元/平米，而附近的二手房房价达到了3万左右。

因此，新房相对整个市场的折价率就达到了50%。是个人都能想明白，只要把新房买来，转手一卖就赚了一倍的差价，简直是无风险暴利投资！

于是，当地居民疯了一样地把自己房子挂到网上，然后去排队抢购新房，虽然是12705人抢购229套房，中签率已经逼近了个位数，但是也抵挡不住他们的发财梦。

为了提高“中奖概率”，他们不惜把躺在炕头上还能动弹的爷爷奶奶都拉过来排队，即使是冒着风雨，也要挥舞着钞票把新房给攻坚下来。

当然，抢新房的都号称自己是刚需，旧房一卖，新房一买，天衣无缝，符合刚需的一切政策条件，有何不可。但是他们真的是刚需吗？

恐怕这时候，真的刚需们只有躲在角落里含泪默默数着凑不够的首付的份儿吧。尤其是引进的刚毕业大学生，连摇奖的机会都拿不到，何况买房？

限价助涨了炒房的火焰，这是铁打的事实，其实这也不是偶然，而是多方博弈必然的结果。

2、房价倒挂的本质

其实，从2016年10月第一波大规模调控开始，“房住不炒”这四个大字就稳稳得压在了所有城市的头上。大家纷纷响应号召，16个城市签下军令状，拍着胸脯保证绝不过“涨幅红线”，一定要把房价给压下来。

这道红线，北上广深四大一线城市是严格遵守了，因为这些城市的房价已经涨得翻倍，需求大规模释放，但是其他城市却不是这样的，有的城市还没来得及涨。

例如，起涨最慢的省会城市成都，当初的中心区最高房价只有1.6万元，所以按当时的军令状要求，房价最高也不能超过这个限度。

但是一线限死以后，需求外溢，热钱流入了二线城市，同时拉动了本地真实的购房需求，房价一路上涨。

军令状当头不是儿戏，是务必要完成的，面对房价上涨的势头怎么办呢？想来思去有且发现只有一条路可走，就是对新房市场出台限价令。

大家都知道，二手房市场是无法做到价格管控的，因为即使有人挂1亿卖房，只要有人愿意买，就算是有效成交。而新房不同，政府可以管控开发商，如果把开盘价限到红线以下，就可以达到市场房价不上涨的目的。

所以限价之后的这批开发商成了最苦逼的一群人，高价拿地低价出售，有的连本儿都赚不回来。天不塌就死撑着捂盘不售，天要塌了就响应号召拿出几十套做福利给大家分了，甚至很多公司都把资金链拖崩了，所以衍生出来了茶水费、车位费、带看费等等。

结果，大家就看到了现在的现象，成都新旧房价严重倒挂，产生了极大的套利空间，人们趋之若鹜，抢房似赶集。

3、被政策破坏的楼市平衡

其实楼市和大自然生态是一样的，它需要一种动态平衡。例如在一片大草原上生存着狼和羊，你不能因怜悯之情把狼都给杀了，那么导致的结果就是羊的生存能力迅速退化，繁衍泛滥内部竞争，最后导致大规模死亡。

就像这次，限价直接把一方压死了，那另一方就肯定会出问题，要知道供需双方之间一直存在着相互抑制的作用。

楼市平衡一直存在着一个公式：新房+二手房=刚需+投资+投机

其实，政策中限购和限贷已经把右方的（投资+投机）大部分冻结了，刚需和刚改成为了市场的主力军。而限售政策造成新房二手房无法出售，看似降低了交易流动性，抑制了投资需求，但同时也迫使市场二手房供应量大幅减小。再加上限价政策的出台，开发商捂盘不售，新房供应量也大幅减少。

价格源于供需关系，需求不变，新房二手房供给侧大幅减少，导致供需失衡，房价肯定会上涨。

那么，为什么北上广深的房价可以用政策压下来，而成都这些城市不可以？

其实这个之前已经讲过了，一是，北上广深是第一波房价大涨的城市，房价已经处于高位，透支了市场大部分需求；二是，政策打击了周边的炒市，大部分区盘房价暴跌，影响了所有购房者预期，业主主动下调房价抛盘避险。

所以，政策这东西调控的只能是炒市，而不是楼市。对于有真实需求的楼市，是越限制房价越涨。

所以说，要想实现房住不炒、房价不涨，唯一方法就是改变购房者预期。

4、如何改变购房者预期？

说实话，中国的楼市已经太过狂热了。现在，政策一出所有人想的是怎么去大炒一场，先买几套房再说。

最有意思的莫过于前几天朝鲜宣布改革开放，丹东的房价一晚上暴涨了50%。就像当年炒雄安一样，人们都没好好读文件明白这个地方是干嘛用的，就敢去买房，实属有些病态。

其实，无论是抢房还是炒房，归根结底就是所有人都坚信“房价永远上涨”的神话。拿旁边日本东京来说，在东京核心区二三环的房子才卖5～6万/平米，而北京同样的地段，老破小就达到了8万多。但是东京的人均收入是远超于北京的，而且房价收入也远低于北京，两者结合一看，北京相对于东京是一个巨大的房价泡沫。

那为什么东京房价能这么健康呢？

这个笔者之前在谈到日本楼市崩盘史时讲过，就是日本人在90年代的时候炒房崩盘了，十年的经济灾难深深地改变了日本人对房地产的认知。

那段历史是整个民族的悲哀，断供跳楼者比比皆是，年轻人见证了老一辈人用一辈子的心血供养一套房子，最终还落得个一贫如洗的下场。正所谓“一朝被蛇咬十年怕井绳”，对于房子，日本人再也不敢赋予它投资属性。在这种心理暗示下，房价的涨幅常年低迷，手里的钱不管做什么，都比房子增值得快，而年轻人也更愿意租房住，市场趋于理性。

这就是心理预期的作用。

其实从中国房地产历史上也能看出来，“买涨不买跌”心态下的刚需，每次房价一涨，就跑出来买房，只要房价一跌，就全部消失在人海之中。所以，要想真正的实现“房住不炒”，永远抑制住房价的上涨势头，政策是不行的，即使是立竿见影的提高房贷利率也无法影响到人们对房价上涨对预期。

唯一的方法只能让中国房价来一场杠杆坍塌式的大跌，一定要跌到一部分人杠杆断裂，一定要跌到一部分人跳楼自杀。

但是，政府会这么做吗？

5、无法捅破的泡沫

要知道，让房价崩盘是很容易的，但是崩盘之后如何收场则是一个值得思考的问题。

就目前来看，房地产产业所涉及的经济体量几乎绑定了整个经济体的根本。房价一崩，所有背杠杆的购房者全部解套抛盘，供给激增，房子一文不值，而之前背负几百万的高杠杆和一文不值之间的落差就不是举旗闹事的那么简单了。

政府无法救市，房地产牵带的整个产业链就会崩溃，从而会直接引发金融系统性风险，谈何“大国崛起”？所以，地方政府只能用限价令这种方法来拖，虽然是掩耳盗铃式的无奈之举，但是只要新开楼盘价不突破红线，就等于房价未涨实现了军令状的承诺。

而中国房地产目前走的路也只能如此，用限价令控死新盘，用限售封死流动性，提高利率对冲杠杆，用利息压垮炒房客，只要时间够长，绝对会有炒房客不堪重负选择抛盘。当投机客全军覆没了就会释放大量供给，房子不再成为稀缺资源，楼市自然会横盘或是下行，然后对接今后的租赁市场，同时对房地产税的出台也是较好的接轨基础。

但是，在这里还要再加一点，就是一定要让一些地方产生下跌的趋势和现象，虽然这个度很难把握，但起码可以让人们明白投资是有风险的，而不是认为楼市就是绝对高回报的利益场。不然，等大家都把房价炒破了，那时候将是整个民族的悲哀，覆巢之下，焉有完卵？

为什么过了这些年才突然间大彻大悟“返璞归真”，想到了房子的最原始最基本功能：“房子不是用来炒的”？……

刚需才是整个房地产市场的生命力，否则像香港那样，所有年轻人都被关在了“笼子里”——谁又愿意看到这一幕呢？

作者：子木 来源：知乎

2018-05-14